信用卡借款長沙將成修建軌道交通最快的城市 軌道盤解析
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
主持人語
道路是一座城市的命脈。
2009年，長沙正式啟動軌道交通建設，預計到2030年，長沙交通佈局圖上會出現10條主路線2條支線路。到2020年末，長沙軌道交通通車裡程將達到234.3千米，成為中國修建軌道交通最快的城市。
長沙，這座日新月異的未來之城，一直將"交通先行"作為興市戰略的重中之重。2013年，可以說是長沙的地鐵元年，地鐵成為各方關註的焦點，關於地鐵建設的最新消息也是層出不窮。而各個開發商，特別是地鐵沿線樓盤更是圍繞地鐵大做文章。曾有業內人士分析，參考北上廣深等一線城市的發展軌跡，地鐵開通前後，周邊不動產的升值空間不可同日而語。
本期會客廳，我們一起探討變身地鐵之城之後的長沙房地產發展，地鐵對樓市影響力大小如何？對於哪個區域的影響最大？什麼樣的地鐵盤最值得投資？
地鐵將帶動高鐵新城邁入發展快車道
徐伯庸(湖南茂華置業有限責任公司副總經理)：長沙即將變身地鐵之城，會對房地產市場產生多大的影響？之前，我認為地鐵對長沙的影響不大，因為一線城市的交通堵塞非常嚴重且城區面積大，這兩個因素疊加導致時間成本很高，地鐵的優勢就凸顯，而長沙城區面積不是很大，再就是交通的擁堵也不是很嚴重。
但這幾年明顯感覺有變化：車輛快速增加，城區面積加速增長。可以說，長沙的地鐵，在合適的時間出現瞭。
至於是商業項目還是住宅項目更受益？肯定是都受益。但商業有其特殊性，影響的因素比較復雜，不會單純的因地鐵輻射半徑產生大的變化。住宅項目的受益度會更高，先不說投資價值，主要是出行方面影響深遠，這個不用多說，因為在一線城市已經非常明顯。
哪個區域在地鐵開通後發展更迅猛？我覺得應該是武廣片區。因為從一線城市來看，地鐵更多的是帶動城市組團和新城的發展，對於新的成長區域會有更大的作用。隨著自身配套設施不斷完善，加上地鐵網絡的逐漸形成，相信高鐵新城將步入發展快車道。
最值得出手的地鐵盤是什麼樣的？我覺得隻要是地鐵盤，特別是綜合品質高的地鐵盤，都要比非地鐵盤更值得出手。
楊延斌(嘉宇中央公寓營銷經理)：我們項目的廣告語有三個字是不會變的，即"地鐵口"。我們項目的商鋪賣第一期的時候，地鐵隻有規劃概念，賣1萬餘元/平方米。當地鐵開工之後，商鋪賣到4萬元/平方米左右。地鐵對於市中心的商業可能會有更大的影響，本來商業一樓的價值最大，由於與地鐵口對接，負一樓的商業價值可能比一樓的商業價值還要大。所以，現在很多商業綜合體會要求和地鐵站進行無縫對接，盡量有一個出口和地鐵出口連接起來。
從區域角度來說，無論是哪個區域，在地鐵開通之後的發展都是非常迅猛的。高鐵把全國的物流、資金流、人流、信息流集合到長沙，但到長沙以後還需要一個分流，如果沒有地鐵，高鐵把資源帶來瞭，而城市消化不瞭這些資源，實際上對城市的發展也沒起到多大作用。所以，地鐵對城市整合過來的資源有一個再優化、再整合的作用。地鐵對資源的重新整合，使得高鐵新城受益更明顯，形成真正意義上的立體交通。
要想升值潛力最大，最好是正地鐵口，步行5分鐘即可到達的樓盤。地鐵口的樓盤，最好有一定的商圈氛圍，出瞭地鐵口以後不能感受到一片荒涼。因此地鐵口周邊的樓盤要有更好的居住氛圍，有瞭住宅才能夠養活商業，商業又能夠讓住宅價值得到有效地提升。
步行5分鐘到達的地鐵樓盤最具升值潛力
鄭天驕(亞和房地產代理有限公司主委)：長沙即將變身地鐵之城，對樓市的影響會有多大？個人認為應該分為兩個方面，一是對供應會有什麼影響？二是對需求會有什麼影響？從供應來看，1號線、2號線正在施工，主要是通過老城區，延展到近郊，因此我覺得哪怕是地鐵修建帶來瞭老城區的拆遷，它的土地供應其實是比較有限的。而近郊的土地供應，政府部門每年有規劃，是一個循序漸進的過程。所以，從土地供應方面來講，不會因為修一條地鐵供應量就猛增。
從需求來看，城市化進程沒有停止，需求就在不斷增加。無論是剛性需求還是投資需求，大傢對地鐵沿線樓盤的需求，明顯會增加。
如果供應量不變，需求循序漸進的增長，對價格肯定是有影響的。以前經常開玩笑說，長沙地重陽重劃區信貸年息借貸增貸轉貸鐵剛剛隻挖瞭兩個洞，長沙的房價就漲瞭很多，記得地鐵施工之前，長沙房價4000多元/平方米，現在已經到達瞭7000多元/平方米。地鐵開通之後，價格會不會有大幅度的增長？其實要打一個問號。畢竟，長沙隻有這麼大，城市建設雖然說很快，但不能與北上廣深相比。所以，價格的增幅會有，但我覺得應該會比較平穩。
哪種項目更受益？我覺得商業相比住宅來講，應該受益更多。地鐵對人流的吸納力很強，有瞭人氣就有瞭商業的發展，有瞭商業的發展就帶動瞭小范圍區域內的繁榮，有瞭繁榮人氣就會旺，商業就會升值。
在置業推薦上，個人覺得步行5分鐘內到達地鐵口的樓盤升值潛力最大，包括小戶型、寫字樓、商鋪等。10-15分鐘之內到達地鐵口的樓盤也算不錯。步行超過15分鐘以上的樓盤，不能算是真正意義上的地鐵樓盤。
吳喜貴(達美D6區策劃經理)：我們對深圳的地鐵有過研究，深圳地鐵在開通前後，周邊項目升值幅度達20%。至於商業項目還是住宅項目誰更受益？以我們項目為例，項目包括商業、住宅和公寓等，從客戶的接受度來看，感覺商業項目受益更大些。
從區域大板塊來講，地鐵對每個區域都有支撐作用，尤其是地鐵熱點區域，支撐作用會更大些。
什麼樣的地鐵盤升值潛力最大？對於建立在地鐵資源之上、有更多城市配套資源的樓盤而言，升值潛力最大。投資者或者購房者對於這種樓盤是非常青睞的。
地鐵開通後
外地來長購房量會井噴
劉卓(萬科環球村、萬科金域華府項目經理)：個人認為長沙即將變身地鐵之城，其帶來的改變應該是剛剛拉開帷幕，未來將是暴風雨式的影響。
比如地鐵開通後，高鐵新城到五一廣場隻要15-20分鐘，這將改寫區域格局，也是對長沙樓市的重新洗牌。此外，近兩年外省人口進入長沙置業的比例大幅攀升，個人覺得，地鐵作為長沙市的一張新名片，對於其他市州的輻射應該會起到新一輪的更大的刺激作用，會出現市州來長沙購房的井噴。尤其在高鐵新城，現在確確實實感覺到外地人口購房的比例大大提高瞭。
具體是商業項目還是住宅項目更受益？對於商業項目，地鐵有幾個大的作用，比如說它節省瞭出行的時間成本；二是它有一個人流聚集的效應，地鐵口周邊商業的聚集效應會比較強。
從區域上來講，相對於傳統的城市中心，地鐵能夠起到的作用更多是緩解交通壓力。比如，五一廣場經常堵車，我住在五一廣場要出行，可能會放棄開車，選擇坐地鐵。如果在近郊或相對交通不便的位置，地鐵的作用可能會被放大。所以，單就地鐵而言，近郊區域的得益程度會更高。如果說到哪個區域的發展會更受益，這取決於每個區域本身的資源優勢，取決於政府對該區域的定位，等等。
許華偉(中建地產長沙公司營銷管理中心總經理)：地鐵在一個城市的發展過程中分幾個階段。第一個階段是地鐵隻建一兩條線路的時候，可能僅僅對地鐵沿線人群的交通與出行有改善，這個時候更多的是住宅項目受益，新城區發展受益；第二個階段是修建第三四條線路的時候，地鐵沿線樓盤已經漲過一輪價，這個階段，對商業項目會有比較大的促進。因為商業會佈局在地鐵交叉口及人群聚集地。這個階段，住宅、商業交互發展，帶動周邊項目升值；第三個階段是地鐵形成網絡的時候，地上交通越來越堵，周一到周五很多人不選擇開車出行。這時人們的出行和生活方式會改變，住宅和商業價值的最大化提升也將出現。因此，從以上層面來說，長沙要變成地鐵之城，還有很長的路要走。
從區域來說，我個人認為地鐵的開通對梅溪湖區域的發展利好更大。為什麼呢？因為地鐵通車後，整個河西到河東傳統中心的交通會有一個很大的改善。但一條地鐵不一定使一個片區發展迅猛，隻是梅溪湖將更好地承載地鐵開通之後的發展優勢。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/08593410998.shtml
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