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業內外勢力紮堆搶食養老地產
養老產業正成為資本市場追逐的價值窪地。近日，中石化宣佈斥資80億元進駐養老地產，這一"豪舉"還隻是眾多企業涉足養老地產領域的冰山一角。數據顯示，目前已經有包括萬科、保利、綠城、首創、華潤等23 傢房地產開發企業在內的開發商投身養老地產。
這讓看上去很美的養老地產頓時變得炙手可熱。不過，在中國商業地產聯盟秘書長王永平看來，對於養老地產的開發，如果開發商僅限於開發階段的競爭，賺的隻能是苦力錢，成熟的運營能力才是法寶。他提醒：目前來看，養老地產並沒有成熟的商業模式，更多的還需要政策機制的配合以及配套設施的完善，否則養老地產的商業前景不容樂觀。
外行挾資本跨界進入
近日，中石化四川(樓盤)銷售有限公司與郫縣簽訂瞭《天府惠澤桃源頤養中心項目投資協議》，探索養老產業園區開發模式。
據瞭解，該項目總投資80億元，規劃養老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，該項目將配套醫療、康體、商業、餐飲、娛樂、酒店、幼兒園、學校等上下遊相關產業，打造以"養老""養生"為核心的系列產品，最終形成宜商、宜居的可持續養老產業園區，公司欲將該項目打造成國內最好的養老產業。"不過，對總公司來說，項目將由下屬地產公司開發，目前也處在嘗試階段。"
民政部部長李立國曾公開透露，目前全國養老床位數為390萬張，平均每千名老人擁有養老床位數為20.5張，床位數供需差距加大。"一旦項目完工後，規劃的1萬張養老床位將大大縮小養老床位供需嚴重失調的局面。"中石化相關人士表示。
不過，在中石化此舉在業內人士看來，似乎隻是其業務代墊款信貸利率多少免費諮詢試算多元化的一個嘗試。"對中石化來說，房地產開發仍然是一個全新的行業，而且養老地產的開發，目前尚無成熟模式可參考，唯一的優勢就是有雄厚的資本背景，依托這些，其開發的養老地產在前期運作能保證資金充足運用，但是後期運營卻需要認真考慮。"業內人士表示。
近年來，進入養老地產的跨行企業並非孤例。2012年末，泰康人壽和合眾人壽先後正式對外宣佈，銷售與養老保險產品掛鉤的養老地產，與此同時，關於險資試水養老地產融資模式也在推進當中。
對此，北京(樓盤)一傢保險公司人士表示，相對於這幾年資本市場的大幅下跌，保險資金相對安全，保險資金進入養老地產後，可以作為新的投資渠道，在風險上可以起到分散作用。"最好是項目建設和運營要分離，在前期要依靠房地產開發商的開發，後期要有專業養老服務管理經驗的強大團隊支撐。"
地產企業也開始試水
不過，相比中石化、泰康人壽等企業在養老地產的跨區域經營，各大房企在養老地產的頻頻試水則更顯得駕輕就熟。
2012年8月，萬科與長春(樓盤)市政府簽署一項協議，萬科集團下一步將投資120億元，在長春市多個區域打造占地100萬平方米的健康養老住宅社區及房屋土地信貸借款文化創意產業項目。
長春市政府相關工作人員表示，健康養老住宅社區及文化創意產業項目初步選定改造目標是長春市各主要棚戶區。"雙方目前隻是簽署框架協議，具體細節還需進一步探討。"
萬科集團總經理鬱亮在接受《中國經營報(博客，微博)》記者采訪時表示，對於養老地產，萬科集團願意主動嘗試，在這方面做一些試點和前期準備。
無獨有偶，遠洋地產的第一個養老服務項目"椿萱茂"計劃將於2013年投入運營。據瞭解，為更好地發展養老地產，遠洋地產已經成立瞭養老地產業務發展中心，作為獨立項目自負盈虧。"但目前在集團中的投資比重隻占很小一部分。"遠洋地產總裁李明說。
在王永平看來，與傳統意義上的商業地產不同，養老地產的配套不需要便利的交通、繁華的商業等成熟的商業氛圍，而是需要養生、優美的環境，便利的醫療等配套設施。"一般在企業產品線定位上，是作為一個獨立的專業板塊來經營，因此除瞭房企本身需要有專業的開發隊伍外，從政策方面來說，更應該有相配套的機制來保障。"
近年來，隨著中國步入老齡化社會成為事實，外部環境也開始出現一些利好消息。根據《中國老齡事業發展"十二五"規劃》，2011~2015年，全國60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。到21世紀中葉，我國老年人口數量將占全國總人口的1/3，為所有發達國傢老齡人口的總和。
對此，李明認為，隨著經濟增長模式的轉變，內需將在國傢政策扶持下逐步釋放，加之人口結構變化，房地產行業新的市場需求將隨之產生，養老地產的市場需求，將會逐步得到釋放。
盈利艱難風險不小
不過，到目前為止，養老地產並沒有可行的盈利模式。投資高、回報低、成本回收時間長、對資金管控能力和企業運營能力要求高，這是養老地產的基本特點。
從國外經驗看，對於以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年僅有8%~10%的回報率，這對於以往習慣於高利潤和高資金流動性的房地產企業來說，將是一個艱難的挑戰。
李明告訴記者，目前國內養老地產沒有固定的盈利模式，都隻是通過一次性賣房來獲得現金流。"事實上，養老地產實質上還涉及到更多的內容：比如老年護理、服務、醫療，這些才是養老地產的核心，但這些方面法規尚不完善。"
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，對於開發企業來說，無論是直接開發或配建改建，養老地產項目散售模式是很難持續的。"散售的結果必然是另一種房地產開發項目，項目也就有掛羊頭賣狗肉之嫌。因此，養老地產必須尋求一個適合自己的運營模式，如采取出租、賣產權、直接買斷等方式進行。而更具體的問題，則是看醫療機構是否能夠滿足社區老人護理需要。"
同策咨詢研究中心一份數據顯示，在我國，入住上海(樓盤)的太平養老社區需繳納保費233 萬元，入住北京的泰康人壽養老社區需繳納保費133 萬元。如此高昂的養老收費註定養老地產隻是極少部分高收入人群的消費專利，在中國目前的收入水平下想要規模化發展肯定很難，而能實現盈利的大型養老地產項目更是沒有。
此外，對於養老產業的支持政策，目前仍然僅僅停留在研究階段。即使有一些補貼政策，也是針對個別企業量身定做，並沒有統一的、公開的標準化的政策支持這些養老地產項目的推進，這對於養老床位的新增以及增加以後運營服務都增加瞭變數。"政府要堅持防范以養老之名隻開發地產，防止開發商把養老地產作為'拿地模式'，而不去做運營。"張宏偉提醒說。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-20/09322115550.shtml
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