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中國房價兩年來首次下跌
5月份全國住房價格環比下降0.2%，成為2012年6月以來首次環比下降的月份。我們對於房價崩盤和房地產貸款逾期違約持續上升等短期金融風險並不十分擔心。政策調整可以制止樓市前景的進一步惡化。首當其沖的選擇方案就是取消部分城市的購房限制。
國傢統計局公佈5月份70個城市房價指數，與上月相比，新房價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。由此可見，5月份有50.0%的城市房價環比下跌，這也是自2012年6月以來房價下跌城市所占比例最大的一次。平均而言，5月份全國住房價格環比下降0.2%，成為2012年6月以來首次環比下降的月份。
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各地房價繼續保持明顯差距，盡管從2014年1月開始，差距擴大的速度已經全面下降。根據搜房網的數據，京滬穗深四大城市的房價5月份同比上漲瞭16.9%，而省會城市等二線城市的同比漲幅則為5.7%，三線城市更隻有1.5%。北京、上海和深圳三個城市的平均房價全都超過瞭30,000 元/平方米，而三線城市的平均房價僅為7,282元/平方米。
同時值得一提的是，進入2014年以來，樓市交易活動也明顯降溫。根據國傢統計局的數據，5月份的房屋銷售面積同比下降10.8%。從金額來看，5月份的房屋銷售額同比減少11.3%。5月份新開工總建築面積同比下降12.0%。總體而言，樓市交易活動似乎已經結束瞭1季度的急劇下跌之勢，但交易活動仍然比較低迷，市場也面臨著巨大的調整壓力。
房市調整受兩方面因素影響最大。首先，近幾年來樓市供大於求。2013年新屋開工面積達到14.6億平方米，遠高於2013年11.6億平方米的住房銷售面積。房屋供應指標(即在建居民住宅總建築面積除以年度售房面積)在2013年年底時達到瞭4.2.這意味著目前在建的所有房地產項目需要4年多時間才能銷售完畢，遠遠高於3.4年的平均水平。
其次，央行於2013年下半年開始緊縮貨幣政策，使社會融資總量的同比增長率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地產開發商的主要融資渠道-信托貸款等影子銀行業務-受到貨幣政策立場的影響最大。房地產開發商也因此面臨更高的成本壓力，其信貸獲得能力也受到瞭更大的限制。
目前的樓市狀況與2012年年初上一輪樓市調新竹汽車貸款台南汽車貸款整時有些類似，但這一次的調整可能會延續更長時間。
供應方面，盡管供大於求的總體程度與2011年年底類似，但這已經由一個地區現象發展成為一個全國性的問題：同期西部地區的房屋供應指標由2011年的3.74上升到4.40，華中地區則由3.66上升到3.97。此外，受貨幣寬松的影響，住房市場的下滑態勢在2012年年中時得到扭轉。
但是這一次，政府不太可能還會采取類似的貨幣寬松政策。實際上，央行已經汲中古車貸條件取瞭上次教訓的經驗，轉而采取更加有針對性的寬松政策，而不是實施整體寬松的信貸政策。
對於房市調整的最大擔憂在於它的宏觀影響。房地產投資占到中國固定資產投資總額的25%，同時整個部門占2013年GDP的12.7%，GDP增長率的15.1%。如果加上對相關行業的帶動作用，房地產行業可能貢獻瞭大約五分之一的GDP。
我們的分析表明，房地產投資增長率下降5%，就會拖累GDP增長率下降0.6個百分點。在今年頭五個月，房地產投資增長率同比降至14.7%，低於2013年同期的19.8%。如果這一趨勢持續下去，我們的基本判斷就存在向下調整的風險。
從積極的意義上講，房地產行業的調整則有利於對"新中國"部門的投資，為經濟再平衡提供支持。
我們對於房價崩盤和房地產貸款逾期違約持續上升等短期金融風險並不十分擔心。盡管存在供大於求的問題，但在城鎮化發展和收入增長的推動下，需求仍然較為穩固。傢庭收入穩健的兩位數增長也降低瞭房價回調的破壞性影響：在房價溫和下跌和收入穩定增長兩方面因素的綜合作用下，住房支付能力是能夠恢復的。得益於嚴格的抵押貸款操作，傢庭負債水平較低以及面向房地產開發商的風險敞口相對較小，金融系統的短期風險仍然是可控的。
政府政策對住房市場一貫有著巨大的影響。2010年以來，政府連續出臺多項房地產調控措施，其中最重要的是購房限制政策和貸款限制。這也為政策調整提供瞭空間，以避免樓市的進一步惡化。
地方政府極為關註房市下跌及其對增長、售地收入和社會穩定所造成的影響，並且已經有幾個地區的地方政府采取瞭應對措施。有些城市開始下調購房資格的標準，藉此放寬購房限制，有些城市宣佈提供財政補貼。還有一個城市試圖取消購房限制政策，但又在24小時內取消瞭這一決定。
此外，央行據說也曾要求各大商業銀行在自己的抵押貸款政策中確保為首次購房者提供適當的支持。但通過實踐發現，這些措施的整體效果比較有限。
有觀察傢認為，即使政府取消瞭房地產調控措施，但其產生的作用也不會很大。我們並不同意這種觀點，而是認為政策調整可以制止樓市前景的進一步惡化。
首當其沖的選擇方案就是取消部分城市的購房限制。如果地方政府再輔以小幅寬松的微調，效果還會更好。第二個選項是放寬對二次購房者的貸款價值比要求，當然我們也承認這項措施不太可能得到采納。目前，二次購房者最多隻能獲得相當於房價40%的貸款，但如果將貸款上限上浮至房價的60%-70%，應該可以為那些確實需要升級住房或搬遷的購房者提供一些支持。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08412782907.shtml
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